Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, Lietuvoje iki 2023 m. spalio 1 d. buvo įregistruota daugiau nei 700 tūkst. kitos paskirties žemės sklypų (apie 340 tūkst. ha), dažniausiai naudojamų statiniams statyti. Daugiau nei pusė šios žemės priklauso valstybei ir yra nuomojama ant jos esantiems privačios nuosavybės teise priklausantiems pastatams naudoti. Tačiau neretai pasitaiko situacijų, kai sklypo ir statinio savininkų interesai nesutampa – tokiu atveju tenka kreiptis į teismą.
Pasak „Lawcorpus“ advokatų profesinės bendrijos įkūrėjo Roko Venslausko, 2023 metais Lietuvos pirmosios instancijos teismuose buvo gauta 118 naujų bylų, susijusių su servitutais, iš kurių trečdalio nagrinėjimas užtruko metus ar ilgiau. Teisininko teigimu, tokia situacija rodo, kad ginčai tarp nekilnojamojo turto savininkų, susiję su servituto nustatymu ar panaikinimu, yra opi problema.
R. Venslauskas atkreipia dėmesį į keletą pagrindinių probleminių aspektų, su kuriais susiduriama nagrinėjant servituto nustatymo bylas.
Viešojo intereso ir materialinio suinteresuotumo problema
Dažnai servituto nustatymo ieškinius pateikia asmenys, kurie neturi teisinės galios ginti viešąjį interesą. Teismai privalo itin atidžiai nagrinėti, ar ieškovas siekia apginti visos visuomenės interesus, ar vis dėlto gina savo subjektines teises.
„Faktinė situacija ir ieškinio turinys turi būti kruopščiai analizuojami, siekiant užtikrinti, kad viešasis interesas nebūtų naudojamas kaip pretekstas individualiems ginčams spręsti. Pasitaiko atvejų, kai servitutas prašomas nustatyti turtui, kuriuo ieškovas realiai nesinaudoja ar neturi realaus poreikio juo naudotis. Tokios situacijos kelia klausimų, ar servituto prašoma pagrįstai,“ – sako R. Venslauskas ir prideda, kad servitutas turi būti nustatomas tik tada, kai jis yra objektyviai būtinas, o ne dėl hipotetinių ar menamų poreikių.
Servituto nustatymo būtinybė ir jo ribų apibrėžimas
Teisininkas pabrėžia, kad servitutas yra kraštutinė priemonė (ultima ratio), kuri gali būti taikoma tik tuomet, kai nėra kitų alternatyvų. Servituto nustatymo būtinybė turi būti objektyviai pagrįsta – pateikti įrodymai, jog tai vienintelis būdas užtikrinti daikto savininko teises.
Žemės sklypo ir jame esančių pastatų savininkų interesai gali būti suderinami kitais įstatymui neprieštaraujančiais būdais, pavyzdžiui, sudarant panaudos, nuomos ar užstatymo teisės sutartis.
„Be to, būtina tiksliai apibrėžti žemės sklypo savininko teisių ribojimus ir teritoriją, kurioje jie taikomi. Teismai neturėtų nustatyti servitutų be aiškių teritorinių ribų ir planų, nes tokiu atveju sprendimai gali būti dviprasmiški ir sunkiai įgyvendinami. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai servitutą siūloma nustatyti net tuose sklypuose, kuriuose nėra įregistruotų statinių, kas kelia abejonių dėl objektyvaus servituto būtinumo,“ – pastebi advokatų profesinės bendrijos įkūrėjas.
Savininkų nesutarimai ir kompensacijos klausimai
Servituto nustatymas teisme turėtų būti grindžiamas realiais, o ne menamais savininkų nesutarimais, atkreipia dėmesį R. Venslauskas.
„Ieškovas turi įrodyti, kad dėl konkretaus turto naudojimo yra neišsprendžiamas konfliktas, kuris trukdo normaliomis sąlygomis juo naudotis. Servitutas negali būti nustatomas antraeiliams daiktams, kurie nėra savarankiškos funkcinės paskirties ir negali būti laikomi viešpataujančiais daiktais.
Be to, svarbu užtikrinti teisingą tarnaujančiojo ir viešpataujančiojo daiktų savininkų interesų pusiausvyrą, nustatant adekvačią kompensaciją. Teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tai, kokiam daiktui nustatomas servitutas, koks jo turinys ir trukmė, kokio pobūdžio suvaržymai taikomi ir ar jie atlyginti. Žemės sklypo rinkos kaina gali būti vienas iš kriterijų, į kurį atsižvelgiama nustatant kompensacijos dydį,“ – sako teisininkas.
Pasak R. Venslausko, visais atvejais rekomenduojama pirmiausia ieškoti taikaus susitarimo ir tik šioms deryboms nepavykus kreiptis į teismą: „Ginčai dėl servitutų gali būti sudėtingi ir ilgi, todėl turto savininkams patartina kreiptis į profesionalius teisininkus dar prieš pradedant teisminius procesus. Tai gali padėti išvengti bereikalingų laiko ir finansinių sąnaudų.“
BNS
